@泸州市民，事关物业管理！正在向您征求意见
住宅物业管理涉及千家万户。近日，泸州市人大常委会办公室发布公告，全文公布《泸州市物业管理条例（修订草案）》，向社会各界广泛征求意见。市民可于2023年8月28日前提出意见建议。
公告全文如下
↓↓
关于征求《泸州市物业管理条例
（修订草案）》意见的公告
2023年6月29日，《泸州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）经泸州市第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议进行了初次审议。会后，市人大常委会法工委会同起草单位对《条例（修订草案）》进行了修改完善，现将修改后的《条例（修订草案二次审议稿）》全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士如有修改意见和建议，可在2023年8月28日前，通过以下方式提出：
一、通过信函方式将书面意见邮寄至：泸州市江阳区一环路龙透关路段416号，“泸州市人大常委会法工委（收）”，邮编：646000，并请在信封上注明“泸州市物业管理条例修订草案征求意见”字样。
二、通过电子邮件方式将意见发送至泸州市人大常委会法工委的电子邮箱，邮箱用户名为：2456797619@qq.com，并请在邮件标题上注明“物业管理条例征求意见”字样。
三、通过传真方式将书面意见传送至0830-3168693，并请在书面意见的标题上注明“物业管理条例征求意见”字样。
泸州市人大常委会办公室
2023年8月22日
《泸州市物业管理条例
（修订草案二次审议稿）》
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，建设宜居宜业的幸福城市，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于泸州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
第三条 物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信的原则，推动在物业服务人、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
第二章 管理组织形式
第四条 一个物业服务区域设立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。不能依法选举产生业主委员会的，业主可以依法申请组建物业管理委员会，物业管理委员会临时代行业主委员会相应职责。
应当由业主共同决定的事项，未经业主共同决定的，业主委员会或者物业管理委员会及其成员不得越权作出决定，越权作出侵害业主合法权益的决定无效。
第五条 业主可以通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理。
业主不能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的，乡镇人民政府（街道办事处）在征求业主意见后，可以指定所在地村（居）民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。
第六条 业主大会筹备组中的业主代表人选由业主推荐或者自荐，乡镇人民政府（街道办事处）应当根据物业规模、物权份额、业主代表人选的代表性和广泛性等因素，确定业主代表名单。
乡镇人民政府（街道办事处）应当将筹备组业主代表名单在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于七日。业主对公示内容提出异议的，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时答复。
第七条 已产生业主委员会的，业主大会会议由任期内的业主委员会组织召开。业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求乡镇人民政府（街道办事处）责令限期召开，逾期仍未召开的，由乡镇人民政府（街道办事处）组织召开。
未产生业主委员会的，涉及业主共同决定事项，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主向乡镇人民政府（街道办事处）提出请求，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织业主共同决定。
第八条 业主大会会议或者其他共同决定可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开，表决应当采取实名制，具有真实性和可追溯性。
业主大会会议或者其他共同决定的表决情况及统计结果应当客观真实，不得弄虚作假。会议组织方应当在三日内将表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置公示，并通过互联网等方式告知业主，公示期不少于七日。
公示期内，业主认为存在弄虚作假等情况的，可以持相关材料，向业主委员会或者物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）书面申请核实。业主委员会或者乡镇人民政府（街道办事处）应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时向申请人反馈。属于本条例第七条第二款规定情形的，业主可以持相关材料，向物业所在地县级人民政府城乡建设主管部门书面申请核实。
第九条 鼓励、支持物业服务区域内依据中国共产党的章程成立中国共产党的基层组织。
业主委员会应当在乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任。
鼓励、引导物业服务区域内党的基层组织负责人或者其他中国共产党党员等业主成员通过法定程序担任业主委员会成员、主任。
第十条 业主委员会应当建立接待工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管，业主有权查阅、复制，业主委员会不得拒绝，但是属于个人信息保护范围的除外。
第十一条 业主委员会成员应当依法履行职责，并接受业主监督。
业主依法提出罢免业主委员会成员的，应当提出罢免理由。被提出罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见。业主大会应当在听取罢免理由和申辩意见后依法作出决定。
第十二条 业主委员会组织换届，组建的换届小组由业主委员会推选的成员和业主推荐的代表组成。换届小组人数应当为单数，其中业主代表的人数不低于换届小组总人数的二分之一，在乡镇人民政府（街道办事处）指导、监督下，由业主委员会按照本条例第六条规定的业主大会筹备组中业主代表产生的条件和程序确定。
换届小组成员名单由业主委员会在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于七日。业主对公示内容提出异议的，业主委员会应当及时答复。
第十三条 物业服务区域内有下列情形之一的，业主依法向乡镇人民政府（街道办事处）提出书面申请，乡镇人民政府（街道办事处）应当依法组织成立物业管理委员会：
（一）不具备设立业主大会条件的；
（二）具备设立条件，经物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导后仍不能成立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满，经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的；
（四）不能依法选举产生业主委员会其他情形的。
物业管理委员会组成人员为七人至十五人的单数，一般由业主代表和乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、辖区公安派出所派员组成。其中，业主代表不少于二分之一。物业管理委员会主任由乡镇人民政府（街道办事处）指派人员担任。
物业管理委员会中的业主代表按照本条例第六条规定的业主大会筹备组中业主代表产生的条件和程序确定。
物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业服务区域显著位置公示。自物业管理委员会成立之日起十五日内，乡镇人民政府（街道办事处）应当书面告知物业所在地县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门。
物业管理委员会在临时管理期间，组织业主共同决定物业管理事项，推进业主委员会选举，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。
第十四条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区、散居楼栋，县（区）人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善老旧小区、散居楼栋的综合环境。
不具备实施物业管理条件的老旧小区、散居楼栋，按照本条例第五条第二款的规定实施基本物业服务。
第十五条 实施自行管理的物业服务区域应当制定管理规约，在物业服务区域显著位置持续公示。管理规约可以包含以下事项：
（一）自行管理的管理人、负责人及其权利和责任；
（二）管理的事项、费用、期限；
（三）选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的方式，选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式；
（四）业主支付物业费的标准和方式；
（五）其他事项。
电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当委托专业机构实施；高危作业应当委托专业机构实施。
第三章 物业服务
第十六条 物业交付使用十五日前，建设单位和物业服务人应当邀请买受人代表、物业所在地县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）代表参加物业承接查验。
买受人代表应当由县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定并公示。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不得作为买受人代表。
物业服务人应当自物业承接后三十日内，制作共用设施设备清单公示牌，在物业服务区域显著位置持续公示。
第十七条 物业服务实行项目负责人制度，项目负责人一般只能在一个物业服务项目任职，但物业服务合同另有约定的除外。
鼓励、支持业主选聘党建强、信用记录良好、群众满意度高的物业服务人提供服务。
第十八条 建立村（社区）党组织领导下的物业服务区域党的基层组织、业主委员会和物业服务人议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。
鼓励、支持符合条件的物业服务人依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
鼓励、引导符合条件的村（社区）党组织、村（居）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员；鼓励、引导物业服务人和业主委员会中的党员负责人担任物业服务区域党的基层组织成员。
第十九条 物业费可以采取包干制或者酬金制等计费方式，具体由物业服务合同约定。
实施包干制计费方式的，由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担。物业服务人应当将业主共有部分收益的收支情况向全体业主公开，接受业主、业主委员会监督。鼓励业主、业主大会和物业服务人约定以项目为单位开设银行账户，对共有部分收益实施共管。
实施酬金制计费方式的，预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务人应当以项目为单位开设银行账户，建立健全收支账目，向全体业主公开，接受业主、业主委员会监督。
县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务人建立健全质价相符、公开透明的物业服务模式。
第二十条 建设单位制定的临时管理规约、与物业服务人签订的前期物业服务合同，应当依法向县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案。
业主委员会代表业主与依法选聘的物业服务人签订物业服务合同的，业主委员会应当在业主共同决定前，将物业服务选聘方案在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于七日。
未产生业主委员会的，应当依法选聘物业服务人，签订物业服务合同。
物业服务人应当将物业服务合同送至每户业主，方便业主和业主委员会检查和监督。
第二十一条 物业服务区域新选聘物业服务人的，在新签订物业服务合同前，由新选聘的物业服务人向乡镇人民政府（街道办事处）报告，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织原物业服务人、业主委员会和新选聘物业服务人进行查验；在签订物业服务合同之后五日内办理交接。
业主委员会可以委托相关专业机构协助进行物业查验，所产生的费用由全体业主承担。
第二十二条 物业服务人退出物业服务区域，应当清退业主、物业使用人预交但尚未为其提供物业服务期间的物业费，结清应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关费用，并向业主委员会或者新选聘的物业服务人移交物业服务区域内供水、供电、供气费用的收取记录情况。
物业服务人未按照规定维护、保养或者故意损坏物业服务区域设施设备的，应当承担修复责任及费用。
第二十三条 供水、供电、供气等专业经营单位委托物业服务人代收费用的，双方应当签订委托合同。物业服务人代收后未及时交付专业经营单位的，专业经营单位应当依法向物业服务人追收，不得采取停水、停电、停气等影响已交费业主和物业使用人正常生活的方式追收。
专业经营设施设备及相关管线所有权尚未移交专业经营单位，业主已实际接受专业经营单位提供的水、电、气等服务的，应当交纳相应费用。业主未交纳相应费用的，专业经营单位可以依法行使权利，但不得采取停水、停电、停气等方式影响其他已交费业主和物业使用人的正常生活。
供水、供电、供气等专业经营单位不得向物业服务人和用户收取保证金。
第二十四条 市、县（区）人民政府应当鼓励、支持物业服务与养老、托幼、托育等社区生活服务相结合，推动有条件的物业服务人为业主提供家政、购物、配送、社区食堂等服务和便利。
物业服务人提供前款规定服务的，可以按照有关规定享受相应优惠扶持政策。
第四章 物业的使用与维护
第二十五条 新建物业应当按照规划设置要求建设电动汽车和电动自行车充电设施设备。
已投入使用的物业，由业主共同决定可以增建、改建电动汽车、电动自行车停放场所，完善充电等配套设施，供电专业经营单位和有关部门应当对供电设施电力增容改造等给予指导和支持。
业主在自有停车位安装充电设施，经供电专业经营单位确认符合电力容量、安装条件和用电安全的，物业服务人、业主委员会应当予以配合。
物业服务区域内供电设施已经移交供电专业经营单位维修养护的，由供电专业经营单位提出解决电力容量不足的方案；未移交专业经营单位维修养护的，由业主共同决定解决电力容量不足的方案，供电专业经营单位应当予以指导和协助。
第二十六条 利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，收益属于业主共有。在业主大会设立前，扣除的合理成本比例不得超过收入的百分之三十；业主大会成立后，扣除的合理成本比例由业主大会决定。
业主共有部分收益包括以下方面：
（一）依法利用共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；
（二）利用共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；
（三）利用共有的停车场出入设施、电梯间（含电梯轿厢）、楼道及户外区域设置广告获得 的收益；
（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；
（五）公共电信设施等占用场地使用费；
（六）共有部分被依法征收、征用的补偿费用；
（七）共有部分收益的孳息；
（八）依法属于业主共有的其他收益。
第二十七条 物业服务人利用共有部分开展经营活动的，业主大会设立后，应当将共有部分经营收益转入业主共有资金帐户，由业主委员会管理。
物业服务人或者业主委员会利用共有部分开展经营活动的，应当将收支单独列账，每半年至少公示一次。业主对公示有异议的，物业服务人或者业主委员会应当及时答复。业主有权查阅、复制相关收支明细、合同等材料。
物业服务人、业主委员会等经业主大会共同决定，可以利用业主共有部分收益购买电梯安全责任、公众责任等保险，保护业主的人身、财产安全。
第二十八条 建筑物及其附属设施维修资金（以下简称维修资金）的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市、县（区）人民政府应当建立健全维修资金的使用、管理和监督制度，保障业主方便及时查询账户信息，接受业主的监督，维护业主合法权益。
新建物业已出售的，买受人应当在办理新建商品房买卖合同网签备案前，按照相关规定交存首期维修资金，商品房买卖合同网签备案机构应当核验维修资金交存情况。
新建物业未出售的，建设单位应当在办理不动产权登记前，按照相关规定交存首期维修资金。不动产登记机构在办理不动产权登记时应当核验维修资金交存情况，并将核验未交的情况告知住房和城乡建设主管部门。
第二十九条 新建保障性住房、改造老旧小区，可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的收益主要用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，也可以用于业主委员会工作经费和物业费。
新建住宅物业可以参照前款规定配套建设物业服务经营性用房。
市人民政府住房和城乡建设主管部门结合实际，制定物业服务经营性用房管理办法。
第五章 监督管理
第三十条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入城市管理体系，统筹兼顾基层治理和物业管理工作，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。
第三十一条 县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理，加强对乡镇人民政府（街道办事处）物业管理工作人员的培训。
市、县（区）人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、卫生健康、应急、城管执法、市场监管等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。
第三十二条 乡镇人民政府（街道办事处）履行下列职责：
（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立、业主委员会选举、换届，办理相关备案手续；
（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
（三）接受业主申请，依法组建物业管理委员会；
（四）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；
（五）实施应急物业服务机制，确定应急物业服务人；
（六）指导、监督业主大会、业主委员会组织实施物业服务招投标活动；
（七）指导和监督物业管理项目的移交；
（八）协调和监督老旧小区物业管理；
（九）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。
乡镇人民政府（街道办事处）应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由乡镇人民政府（街道办事处）召集，住房城乡建设、公安、民政、城市管理等部门和村（居）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的问题。
乡镇人民政府（街道办事处）与住房城乡建设、公安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。
未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，紧急情况下，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请使用维修资金。
第三十三条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当依法建立业主委员会、物业服务人等信用信息档案，并依法向社会公开。
县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同乡镇人民政府（街道办事处）每年组织开展物业服务质量检查和住户满意度测评，并将检查和测评结果定期向社会公示，公示期不少于三十日。业主、物业使用人、业主委员会反映强烈的，应当及时开展物业服务质量检查和满意度测评。
建设单位、业主、业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准，可以将检查和测评结果作为重要参考。
第三十四条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同公安、民政、市场监管等有关部门，建立业主委员会及其成员履职评价制度和联合激励与惩戒机制。
乡镇人民政府（街道办事处）每年开展业主委员会履职评价和住户满意度测评，并将履职评价和满意度测评结果向社会公示，公示期不少于三十日。县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门等相关部门应当予以协助。业主、物业使用人、物业服务人反映强烈的，应当及时开展履职评价和满意度测评。
业主委员会及其成员不依法履行职责、履职评价差的，业主可以依法提起罢免。
第三十五条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门建立对物业服务人及其负责人、业主委员会及其负责人约谈制度。物业管理活动中，业主和物业使用人反映强烈的，县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）应当约谈物业服务人或者业主委员会负责人，督促其限期整改。
第六章 法律责任
第三十六条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。
第三十七条 建设单位违反本条例第二十条第一款规定，未办理临时管理规约、前期物业服务合同备案的，由县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县（区）人民政府确定的执法部门处三万元以上十万元以下罚款。
建设单位违反本条例第二十八条第三款规定，未按照规定交存首期维修资金的，由市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期补交；逾期未补交的，除补交欠交数额外，由市、县（区）人民政府确定的执法部门处欠交金额的二倍以下罚款。
第三十八条 物业服务人有下列情形之一的，由县（区）人民政府确定的执法部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第十六条第三款规定，未制作共用设施设备清单公示牌并持续公示的，由市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县（区）人民政府确定的执法部门处一万元以上三万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十七条第三款规定，拒绝或者阻碍业主查阅、复制相关收支明细、合同等材料的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
第三十九条 违反本条例第四条第二款规定，未经业主大会同意，业主委员会成员越权作出决定侵害业主合法权益的，由县（区）人民政府确定的执法部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。
物业管理委员会成员中的业主代表有前款规定的违法行为的，依照前款规定处罚。
第四十条 市、县（区）人民政府有关部门、乡镇人民政府（街道办事处）及其工作人员在物业管理活动中，不履职或者不正确履职的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十一条 本条例自年 月 日起施行。
